4 najważniejsze obowiązki właściciela nieruchomości

Nie każdy właściciel nieruchomości komercyjnej wie, iż jej posiadanie nakłada na niego obowiązki. Lepiej je spełnić, gdyż ich brak może skutkować wysokimi grzywnami. Co zatem trzeba konkretnie robić / posiadać, by nie narazić się na konsekwencje? O tym piszę w dzisiejszym wpisie.

KSIĄŻKA OBIEKTU

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę budynku lub obiektu budowlanego (np. wiaty) obowiązek posiadania tzw. książki obiektu, którą należy założyć ją w dniu oddania ich do użytkowania. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury muszą się w niej znaleźć:

  • podstawowe dane identyfikacyjne, w tym:
    • adres,
    • właściciel lub zarządca, jeśli właściciel zleca komuś administrowanie nieruchomością, a także datę zmiany właściciela lub zarządcy,
    • protokół odbioru budynku,
    • datę założenia książki obiektu,
  • dane techniczne (powierzchnia zabudowy, użytkowa, kubatura, długość, szerokość, wysokość),
  • dokumentacje projektowe budowy obiektu lub jego przebudowy, rozbudowy, nadbudowy, czy innych zmian,
  • wszelkie decyzje administracyjne tj. pozwolenie na budowę, pozwolenie na przebudowę, decyzja oddania obiektu do użytkowania,
  • plan sytuacyjny, na którym pokazany jest przebieg przyłączy, granica działki, 
  • protokoły z przeglądów okresowych – o nich obszernie napiszę poniżej.

Z obowiązku posiadania książki obiektu zwolnieni są właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynków i obiektów budowlanych w zabudowie zagrodowej i letniskowej.

PRZEGLĄDY OBIEKTÓW

Prawo Budowlane nakłada na właściciela budynku lub obiektu budowlanego nie tylko konieczność posiadania książki obiektu, ale również przeprowadzanie regularnych kontroli jego stanu technicznego. Dzieli się je na 2 typy: coroczne i copięcioletne.

  • coroczne – należy je przeprowadzać co roku lub w przypadku budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2 000 m2 lub obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2* dwa razy w roku w terminie do 31 maja i 31 listopada. W ich trakcie bada się stan techniczny:
    • elementów budynku narażone na uszkodzenie przez warunki atmosferyczne, podczas jego eksploatacji lub zachodzących w nim procesów technologicznych,
    • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
    • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych
  • pięcioletne – w ich trakcie bada się:
    • stan techniczny konstrukcji budynku i jego poszycia,
    • stan techniczny elementów wykończenia wnętrz,
    • stan techniczny instalacji elektrycznych i piorunochronnej oraz ich osprzętu, zabezpieczeń i uziemienia,
    • zagospodarowanie terenu,
    • estetykę budynku lub obiektu budowlanego.

*W przypadku budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2 000 m2 lub obiektów budowlanych o powierzchni dachu powyżej 1 000 m2 o fakcie przeprowadzenia kontroli należy poinformować Nadzór Budowlany.

Co w przypadku wykrycia usterek? Wówczas osoba dokonująca kontroli jest zobowiązana wpisania tego faktu w protokole z kontroli. Zwykle wiąże się to ze zobowiązaniem właściciela obiektu do ich naprawienia, co jest sprawdzane podczas następnego przeglądu. 

Kto może przeprowadzać przeglądy obiektów? Niestety nie może tego robić sam właściciel lub zarządca. Należy zlecić to osobie, która posiada uprawnienia budowlane, gazowe i elektryczne. W praktyce są to zwykle 3 różne osoby, gdyż rzadko zdarza się, by jedna miała je wszystkie.

Zalecam, by nie powierzać przeglądów „podpisywaczom”, którzy wystawią protokół z kontroli nie fatygując się na miejsce. Może to być co prawda na krótką metę tańsze i mniej uciążliwe, zwłaszcza, gdy mamy starszy obiekt, lecz prowadzi to do dużych problemów w przypadku jakiegoś wypadku (np. zranienia spowodowanego odpadającym tynkiem) lub katastrofy budowlanej (zawalenia się budynku lub jego części).

Może zdarzyć się tak, iż stan naszego obiektu jest tak zły, iż w protokole z kontroli i książce obiektów zostanie wpisany zakaz jego użytkowania. Wówczas musimy zaprzestać jakiejkolwiek w nim działalności. Co prawda nieoficjalnie, na własne ryzyko możemy ją kontynuować, ale grozi za to kara w wysokości do 100 stawek dziennych wynoszących w 2018 roku od 70 zł do 28 000 zł, a więc do zapłaty może być nawet 2 800 000 zł. To jednak nie wszystko. W grę wchodzi bowiem także rok pozbawienia wolności.

Co ciekawe jeśli w ogóle nie robimy przeglądów, to sankcje są znacznie niższe. Wówczas grozi nam jedynie kara grzywny.

POZWOLENIE WODNOPRAWNE

Każdy właściciel nieruchomości komercyjnej (sklepu, biurowca, zakładu przemysłowego, warsztatu) niepodłączonej do sieci kanalizacji deszczowej zobowiązany jest posiadać tzw. pozwolenie wodnoprawne. Przymus ten wynika z ustawy Prawo Wodne. 

O co w tym chodzi?

W najważniejszym, dotyczącym największej liczby działalności gospodarczej ujęciu chodzi o powierzchnię dachów i terenów utwardzonych. Otóż ww. regulacja zakazuje wprowadzania do ziemi nieoczyszczonych wód deszczowych i roztopowych. Skąd jednak Wody Polskie wiedzą, iż w tym konkretnym przypadku woda spełnia wymagane warunki? Trzeba w tym celu przygotować specjalne opracowanie, w którym opisana zostanie prowadzona działalność i możliwe zanieczyszczenia, które mogą w związku z nią pojawić się w wodzie odprowadzanej do gruntu poprzez studnię chłonną.

Powierzchnia dachów i terenów jest zaś niezbędna do wyliczenia ilość wody deszczowej i roztopowej. Lepiej mieć jej jak najmniej, gdyż od niej ma być w przyszłości wyliczany podatek od deszczu. jednak z drugiej strony jej zaniżenie może spotkać się z karą w czasie kontroli.

ZMIANY W PLANIE MIEJSCOWYM

To jeden z najczęściej zaniedbywanych przez właścicieli nieruchomości obowiązek. Najlepiej opisać to na przykładach.

Zakład „A” w pewnej miejscowości na południu Polski posiadał działkę, którą zamierzał w przyszłości wykorzystać do powiększenia swojego magazynu. Gdy ta przyszłość stała się teraźniejszością okazało się, iż nie można nic na niej wybudować, gdyż Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dopuszcza tam budowę jedynie… budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Tymczasem, gdy „A” ją kupował, to dopuszczalna była tam zabudowa przemysłowa. W międzyczasie jednak gmina przeprowadziła procedurę zmiany planu. Jako właściciel nieruchomości można było w niej wziąć udział, można było zobaczyć propozycję zmian, można było wnieść swoje uwagi. Nikt z „A” tego nie zrobił, więc kupiona działka po czasie okazała się nieużyteczna. Udało się jedynie uzyskać rekompensatę za utratę wartości nieruchomości, ale koszty procesu ją przewyższyły.

Pan „B”. Kupił duży sad z laskiem i budynkiem mieszkalnym. Idealne miejsce do zamieszkania. Cisza, spokój, zieleń. Jednak gdy „B” przyszedł do mnie, bym zrobił mu projekt przebudowy położonego tam domu okazało się, iż na razie oficjalnie nie można nic zrobić, gdyż według MPZP przedmiotowy dom jest objęty jednostką „L – lasy” wykluczającą jakąkolwiek nie tylko nową zabudowę, ale i przebudowę obecnej. Można jedynie zasadzić las. W rezultacie już drugi rok czekamy na zmianę w planie. Można byłoby tego problemu uniknąć, gdyby przed kupnem tej nieruchomości „B” sprawdził jednostkę planu. 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *