Współpraca z wieloma klientami pozwoliła mi wyodrębnić 5 kwestii, które koniecznie należy rozważyć przed zakupem nieruchomości pod nasz wymarzony domek. Dzielę się tą wiedzą z nadzieją, że komuś pomoże. W miarę dalszej praktyki będę je stale uaktualniać.

1. Osobiste odczucia

Marzenie – Jak wyobrażasz sobie życie na tej działce? Spędź na niej trochę czasu (godzinę lub więcej) i wyobraź sobie, jak będzie się tam mieszkało. Gdzie będzie miejsce na grilla? Gdzie podjazd dla samochodów? Gdzie taras? Gdzie kubeł? Gdzie piaskownica dla dzieci?

Sąsiedzi – Jacy ludzie mieszkają w bezpośrednim i dalszym sąsiedztwie terenu, który chcesz kupić? Jaki mogą mieć wpływ na Ciebie i Twój styl życia (lub Ty na ich)?

Lokalizacja – Jak położenie działki ma się do Twojego stylu życia? Jak dzieci dotrą do szkoły, a Ty do pracy? Gdzie będziesz robić zakupy? Czy w pobliżu istnieją jakieś obiekty rekreacji (parki, stadiony, boiska)?

Orientacja solarna – Z której strony świeci słońce w godzinach porannych, popołudniowych i wieczornych? Jak Słońce wpłynie na układ domu? Czy i jak Twój projekt będzie dostosowany do technologii pasywnych?

Orientacja pogodowa – W Bielsku-Białej wiatry wieją głównie z południa i zachodu. Z kolei liczba dni deszczowych należy do największych w Polsce. Jaki wpływ będą miały te fakty na Twoją działkę w zimie, a jakie w lato?

Widoki – Jaka panorama będzie rozpościerać się z Twojego domu? Czy będzie w niej jakiś ciekawy budynek lub specyficzne miejsce? Jaki będzie miało to wpływ na układ i wygląd Twojego domu?

Dostępność – Jaki jest dojazd do działki od strony ulicy? Czy będzie trzeba wybudować długi, niewygodny lub stromy podjazd?

2. Możliwości finansowe

Szacunek – Czy wycena Twojej działki jest wystarczająca do obsługi kredytu hipotecznego? Bank generalnie będzie chciał pożyczyć Ci pieniądze tylko wtedy, gdy stwierdzi, że w razie problemów ze spłatą, będzie w stanie sprzedać dom za odpowiednią kwotę. Innymi słowy, nie pożyczą Ci dużej sumy na budowę domu, gdy chcesz go postawić w okolicy, w której ceny domów są niższe niż wysokość Twojego kredytu.

Budżet – Jeśli nie posiadasz działki na własność, jej cenę oraz koszty transakcji należy wliczyć do kosztorysu budowy.

3. Media. Potwierdź dostępność usług

Polecam przed zakupem działki pod dom uzyskać zapewnienia dostawy prądu, wody, gazu i odbioru ścieków. By nie musieć uzgadniać dwa razy warto zrobić to od razu poprzez wystąpienie o warunki na przyłączenie:

Energii – Określona zostanie lokalizacja najbliższego słupa, z którego zostanie wykonane przyłącze. Trzeba tu również wziąć pod uwagę, w którym miejscu kabel zostanie przyłączony do domu i jak wpłynie to na wygląd domu.

Gazu – Pomoże określić wstępne miejsce lokalizacji licznika. Ponadto warto zastanowić się, czy chcemy gaz z sieci, czy ze zbiornika. Jeśli to drugie, to gdzie go zlokalizować?

Kanalizacji sanitarnej – Określi czy można podłączyć dom do kanalizacji sanitarnej, czy też trzeba będzie znaleźć na działce miejsce na szambo.

Odnawialne źródła energii – Przeanalizuj, czy działka jest dogodnie położona, by można było wykorzystać energię wiatrową, słoneczną lub geotermalną.

4. Kwestie prawne, które mogą utrudnić lub nawet uniemożliwić budowę domu

Przeznaczenie – W wypisie i wyrysie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego sprawdź, czy na działce możesz wybudować budynek mieszkalny.

Dojazd – Jeśli Twoja działka nie graniczy bezpośrednio z drogą gminną upewnij się, że w księgach wieczystych jest zapisana służebność przejazdu przejazdu przez inną działkę lub masz prawo przejazdu przez prywatną drogę.

Odległości – Dowiedz się, czy obiekty znajdujące się na sąsiednich działkach nie wpływają na możliwość zabudowy Twojej działki. Przykładowo jeśli cmentarz znajduje się w odległości 20 m od jej granicy, to oznacza, że nie będziesz mógł na niej wybudować domu. Strefa ochronna cmentarza, w której zakazana jest jakakolwiek zabudowa mieszkalna, wynosi bowiem 50 m (150 m jeśli w okolicy nie ma wodociągu i trzeba pobierać wodę ze studni).

5. Gleba: Upewnij się, że teren działki umożliwia budowę domku

Górnictwo – Sprawdź, czy działka nie leży w strefie szkód górniczych. Można ten problem co prawda obejść stosując odpowiednie fundamenty, ale zwiększa to koszt budowy budynku.

Powódź – Upewnij się czy działka nie leży na terenach zalewowych. Jeśli tak (w przypadku, gdy kupiłeś już działkę), to spytaj sąsiadów jak wysoko sięgała woda podczas powodzi. Pomoże to odpowiednio podnieść budynek ponad poziom terenu (jeśli w takim przypadku zdecydujesz się na budowę).

Nośność – Sprawdź, czy grunt ma odpowiednią nośność oraz czy na działce w ostatnim czasie nie wysypywano ziemi. Według różnych źródeł do czasu aż wszelkie nasypy staną się „gruntem rodzimym”, mija od 7 do nawet 40 lat. Do tego czasu lepiej nie budować lub zejść z fundamentami na odpowiednią głębokość (co wiąże się z kosztami).
Nie ma zwyczaju robienia odwiertów geologicznych dla domu jednorodzinnego. Zalecam jednak, by geolog przyjrzał się glebie, czy jest zdolna do przeniesienia obciążeń z fundamentów.

– – –

Chcesz zbudować swój dom? Uważasz, że należy wziąć pod uwagę wszystkie te pytania? Chcesz zainwestować dziesiątki tysięcy złotych w wielką niewiadomą? Zwolnij, odrób swą pracę domową, a najlepiej zadzwoń do mnie. Wspólnie odpowiemy na powyższe pytania oraz te które narodzą w toku prac lub które Cię nurtują.