Budowa domu na zgłoszenie – o co w tym chodzi?

fot. Teemu008 / CC BY-SA 2.0

Po co komu pozwolenie na budowę? Wystarczy kupić państwowy projekt za złotówkę i złożyć złożyć jakiś wniosek w urzędzie, by móc budować dom o powierzchni do 70 m2 – taki przekaz poszedł w świat. Niestety jednak rzeczywistość jest trochę bardziej skomplikowana. Na czym zatem polegają zmiany w prawie i na co uważać, by nie narobić sobie problemów? Na to pytanie odpowiadam w poniższym artykule.

Jaki dom mogę zbudować na zgłoszenie?

Uproszczeniem objęte są wolnostojące domy mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2. Powierzchnię zabudowy liczy się po zewnętrznych licach ścian. Co ważne nie może on oddziaływać na sąsiednie działki. A co to znaczy oddziaływać? Najprościej rzecz ujmując nie może on w żaden sposób ograniczać możliwości zabudowy sąsiadowi. A kiedy to robi? Na przykład gdy budynek zlokalizujemy w odległości od granicy mniejszej niż 4,0 m. Prawo co prawda dopuszcza sytuowanie budynków w odległości 3,0 m, a nawet 1,5 m od działki sąsiedniej, ale minimalna odległość pomiędzy budynkami na sąsiednich działkach wynosi 8,0 m. Stąd gdy przysuniemy się powiedzmy na 3,5 m od granicy, to sąsiad będzie musiał się odsunąć od niej o co najmniej 4,5 m.

 Co jeszcze? W większości przypadków chodzi głównie o odległości od granicy działki. Problem może się pojawić w terenach nieskanalizowanych i nie posiadających dostępu do wodociągu. Minimalna odległość od pokrywy szamba do studni wynosi 15,0 m. To oznacza, że jeżeli chcemy budować dom na zgłoszenie na obszarze, w którym nie ma ani kanalizacji, ani wodociągu, to musimy usytuować szambo tak, by jego krawędź jego pokrywy znajdowała się w odległości co najmniej 10,0 m od granicy. W innym razie zbiornik na ścieki będzie oddziaływać na działkę sąsiednią i będziemy musieli ubiegać się o pozwolenie na budowę. Minimalna odległość studni od granicy działki wynosi bowiem 5,0 m. Stąd jeśli my przysuniemy się z szambem na odległość 8,0 m od granicy, to sąsiad będzie mógł kopać studnię w odległości co najmniej 7,0 m od granicy.

Co ciekawe nie określono, ilu lokalowy może być dom na zgłoszenie. Zgodnie z prawem w domu jednorodzinnym może być do 2 mieszkań. Stąd w jednym można samemu mieszkać, a drugie wynajmować. Oficjalnie dom będzie przeznaczony zarazem na potrzeby mieszkalne, jak i na wynajem.

Z jakimi formalnościami wiąże się dom na zgłoszenie?

Zaraz, zaraz. Jakie formalności? Premier mówił w telewizji, że miało być „tylko zgłoszenie”. Owszem. Jest „tylko zgłoszenie”. Problem w tym, że trzeba dołączyć do niego załączniki, które zdefiniowane są w ustawie. Co zatem trzeba dołączyć do wniosku?

Projekt

Zgodnie ze zmianami w Prawie Budowlanym, które weszły w życie we wrześniu 2020 roku, projekt dzielimy na 3 części: projekt zagospodarowania terenu obejmujący kwestie związane z lokalizacją budynku, projekt architektoniczno-budowlany pokazujący w zarysie jak ma wyglądać budynek objęty wniosek i projekt techniczny, w którym zawarta jest jak sama nazwa wskazuje część techniczna – konstrukcja, instalacje itd. Do zgłoszenia, tak jak przy pozwoleniu na budowę, będzie potrzebny tylko projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projektu techniczny będzie trzeba złożyć jako załącznik do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Co trzeba zrobić, gdy kupi się państwowy projekt za 1 zł? Postępowanie w praktyce będzie to samo, co przy adaptacji projektu gotowego kupionego w internecie. Architekt też będzie musiał go opieczętować i sporządzić projekt zagospodarowania terenu.

Uzgodnienia

Podobnie jak przy zwykłej procedurze potrzebne będą również uzgodnienia z zarządcami sieci, iż lokalizacja nie koliduje z ich sieciami oraz sporządzona przez geodetę mapa do celów projektowych.

Decyzja o warunkach zabudowy

W przypadku, gdy nasza objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego sytuacja jest prosta. Po prostu czytamy jakie kryteria wyznacza i wybieramy projekt je spełniający. Inaczej, gdy MPZP nie ma. Wtedy musimy wystąpić o Decyzję o warunkach zabudowy, czyli „wuzetkę”. To w niej zostanie określone jaki dom możemy wybudować. Wprowadzone zmiany dają urzędowi na wydanie tego dokumentu 21 dni od dnia złożenia, ale w praktyce, zależnie od regionu, bywa z tym różnie. Już teraz bowiem wuzetka ma być wydawana do 30 dni, ale w rzeczywistości okres ten bywa dużo dłuższy.

Oświadczenia

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli dokument poświadczający, że włada się działką, na której ma być budowany dom na zgłoszenie. Nie trzeba być jej właścicielem. Wystarczy np. dzierżawa lub użytkowanie wieczyste.

Oświadczenie, iż planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Co ciekawe ustawa nie definiuje co to znaczy. Stąd na razie nie wiadomo, co będzie w sytuacji, gdy po 5, 10, czy 15 latach od wybudowania domu będziemy musieli wyemigrować, albo przeprowadzić się do innego miasta. Nie zdefiniowano ponadto, co w przypadku, o którym już wspomniałem tzn. dwóch mieszkaniach w jednym domu, z których jedno przeznaczone jest na własne potrzeby, a drugie na wynajem.

Oświadczenie, iż przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że załączona do wniosku dokumentacja jest kompletna.

Zgłaszam i co dalej?

Z uwagi na to, że składając zgłoszenie domu do 70 m2 dołącza się do wniosku oświadczenie, iż dokumentacja jest kompletna, urząd nie ma podstawy prawnej do weryfikowania złożonych materiałów. Po prostu przyjmuje je do wiadomości. Stąd przysłowiową „pierwszą łopatę” można wbić już następnego dnia.

Jakie są etapy budowy?

  • Analiza Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy.
  • Uzgodnienia lokalizacyjne, mapa do celów projektowych, warunki o możliwości podłączenia projektowanego budynku do sieci
  • Zakup projektu i jego adaptacja lub zlecenie jego wykonania.
  • Złożenie wniosku zgłoszenia
  • Prace budowlane
  • Zgłoszenie budowy przyłączy (normalna procedura) – w trakcie budowy
  • Złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy wraz z załącznikami

Czym się rożni dom na zgłoszenie od domu na pozwolenie?

wymóg pozwolenie na budowę zgłoszenie
Projekt zagospodarowania terenu wymagane
Projekt architektoniczno-budowlany wymagany („z internetu” lub indywidualny) wymagany (rządowy, „z internetu” lub indywidualny
Projekt techniczny wymagany
Uzgodnienia wymagane
Administracja urząd weryfikuje wniosek i może wezwać do jego uzupełnienia zgłoszenie budowy pełni jedynie rolę powiadomienia – urząd nie ma podstawy prawnej do weryfikacji wniosku i ewentualnego wezwania do jego uzupełnienia
Zgłoszenie budowy w nadzorze budowlanym wymagane
Ustanowienie kierownika budowy wymagane opcjonalne
Zgłoszenie przyłączy wymagane
Procedura zakończenia budowy

wymagana

Wymagana normalna procedura z tą różnicą, iż zamiast oświadczenia kierownika o zakończeniu budowy i kserokopii dziennika budowy składa się podpisane przez inwestora oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia oraz zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi

Podsumowanie

Budując dom na zgłoszenie o powierzchni do 70 m2 musimy pamiętać, że choć procedury są uproszczone, to nie znaczy, że możemy budować jak chcemy. Dotąd zgodność projektu i lokalizacji budynku z prawem zarówno państwowym jak i lokalnym weryfikował urząd. Teraz to odpowiedzialny za to będzie budujący. W praktyce może oznaczać to koszty i to bardzo duże. Opisana w artykule kwestia szamba to tylko wierzchołek góry lodowej.

Kierownik budowy. Według ducha wprowadzonych zmian jest on złem koniecznym. W praktyce jednak może on bardzo pomóc, nie tylko wspomagając swoją wiedzą techniczną, ale również kontaktami, gdy coś będzie trzeba załatwić „na już”.

Porównanie procedur
Procedura pozwolenia na budowę
plusy minusy
Odpowiedzialność za zgodność budynku i jego lokalizacji z prawem po stronie urzędu wydającego pozwolenie na budowę Dłuższy czas oczekiwanie na pozwolenie na budowę
Możliwość sprzedaży domu w trakcie budowy lub po jej zakończeniu  
Weryfikacja techniczna postępów w budowie przez kierownika budowy  
Procedura zgłoszenia
plusy Minusy
Oszczędność rzędu 6 000 – 7 000 zł (kwestia do dyskusji – wiedza kierownika budowy może zaoszczędzić inwestorowi znacznie większą kwotę) Mały wybór projektów rządowych (ich zmiana podczas adaptacji może kosztować więcej niż projekt z rynku)
Przyśpieszenie formalności Odpowiedzialność za zgodność budynku i jego lokalizacji z prawem po stronie inwestora
  Niejasność prawa w kwestii sformułowania „własne potrzeby mieszkaniowe”
  w tej procedurze też trzeba mieć kompletny projekt adaptowany przez architekta i branżowców

Biorąc pod uwagę powyższe, zalecałbym budowę według normalnej procedury. Związane z nią koszty nie są bowiem duże, a mogą zaoszczędzić problemów. Chyba, że z jakichś powodów trzeba ma się nóż na gardle i budowę trzeba rozpocząć „na wczoraj”. Trzeba był wtedy jednak świadomym ewentualnych konsekwencji, które mogą pojawić się już na etapie oficjalnego zakończenia budowy. Po fakcie nikt nie będzie respektował tłumaczeń „ale ja nie wiedziałem”.