Budowa siedziby swojej firmy. Jak się do tego zabrać?

fot. QuesterMark / flickr.com / CC-BY-SA

Rozwój przedsiębiorstwa oznacza dla jego właściciela konieczność posiadania coraz większej powierzchni biurowej, produkcyjnej lub magazynowej. Dlatego, gdy nie mieści się już w obecnym lokalu, staje przed koniecznością, albo wynajmu większego, albo przed zakupem działki i budowy siedziby firmy.  W niniejszym wpisie opisuję, co zrobić, gdy jesteś przedsiębiorcą i decydujesz się na tą drugą opcję, na pójście na swoje.

Zakup działki – na co zwrócić uwagę

Na wstępie zaznaczę: nigdy nie ma 100% pewności, iż na danej działce można budować. Praktyka wielokrotnie udowodniła mi, iż zawsze może wystąpić jakiś problem. Co prawda większość z nich jest do przejścia, ale zwykle wiąże się on z dodatkowymi załatwieniami, kosztami i stresem.

Najważniejsza jest funkcja określona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli chcemy budować biuro lub sklep musi być to funkcja usługowa lub dopuszczająca jej lokalizację. Z kolei w przypadku, gdy planujemy wybudować zakład produkcyjny działka musi być w terenie przeznaczonym pod przemysł lub wytwórczość. Co prawda można próbować budowę na terenie przeznaczonym pod usługi, ale wtedy musimy naciągać funkcję budynku. 

MPZP powie nam również, czy działka, którą mamy na oku, jest terenem zalewowym, czy leży strefie konserwatorskiej, czy na jej terenie znajduje się stanowisko archeologiczne itd..

Gdy jesteśmy już pewni, że przeznaczenie działki jest właściwe, należy kupić mapę zasadniczą lub sprawdzić na lokalnym geoportalu (nie wszystkie powiaty / miasta posiadają ich odmianę z mapami zasadniczymi), czy nie będzie trzeba przełożyć jakiejś sieci. Lubią one bowiem przebiegać przez środek lub po przekątnej działki. O ile bowiem kabel energetyczny widać, o tyle to co jest w ziemi, już nie. Jest to o tyle ważne, iż jeśli chodzi o lokalne sieci to zmiana ich trasy wiąże się głównie z kosztami. Z kolei sieci będące magistralami, chodzi tu zwłaszcza o magistralę gazową (od rury gazowej o średnicy 500 mm trzeba się odsunąć aż o 12 m w jedną i drugą stronę), potrafią znacznie utrudnić lub wręcz uniemożliwić inwestycję.

Często pomijaną sprawą przez inwestorów jest odległość od hydrantu i ciśnienie w nim. Zgodnie z prawem budynek usługowy / produkcyjny musi być oddalony co najwyżej 75 m od hydrantu, którego wydajność musi wynosić w zależności od rodzaju planowanej działalności 10 lub 20 l/s. Jeżeli choć jeden z tych parametrów nie jest spełniony, konieczna jest budowa zbiornika na wodę do celów przeciwpożarowych o pojemności co najmniej 100 m3. Może on mieć formę otwartego zbiornika, który można wykorzystać do urozmaicenia zagospodarowania terenu, co może poprawić atrakcyjność naszej działalności w przypadku, gdy prowadzimy np. restaurację. Gorzej, gdy nie mamy miejsca na działce. Wtedy trzeba wykonać podziemny żelbetowy zbiornik, co oznacza konieczność wydania dodatkowych 30 000 zł.

Temat rzeczy do sprawdzenia przed zakupem działki opisałem również TUTAJ.

Wymagane uzgodnienia / dokumenty

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę oprócz samego projektu będziemy potrzebowali:

  • mapy do celów projektowych,
  • uzgodnienia z rzeczoznawcą ds. przeciwpożarowych,
  • uzgodnienia z rzeczoznawcą ds. sanitarno-higienicznych,
  • uzgodnienia lokalizacyjne z zarządcami sieci,
  • badania geologiczne,
  • opinię Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków – jeżeli budujemy w strefie objętej ochroną konserwatorską,
  • pozwolenia wodnoprawnego – jeżeli wodę deszczową odprowadzamy do rowu lub do gruntu poprzez studnię chłonną. Można go uniknąć projektując zbiornik, z którego woda będzie odparowywać. Nie wszystkie urzędy jednak uznają takie rozwiązanie i każą planować dodatkowo studnię chłonną, co jest równoznaczne z koniecznością uzyskania pozwolenia wodnoprawnego,
  • wyłączenia z produkcji rolnej – jeśli budujemy na działce, której grunt jest III klasy rolnej lub wyższej,
  • kartę informacyjną lub decyzję środowiskową – w przypadku budowy budynku produkcyjnego,
  • zgodę lokalnego parku krajobrazowego – jeżeli budujemy na jego terenie lub w jego otulinie.

Długość procesu projektowego

W przypadku budynku usługowego lub produkcyjnego formalności trwają znacznie dłużej niż w przypadku zwykłego domku. Trzeba zatem liczyć, że od czasu pierwszego telefonu do mnie, do momentu wbicia pierwszej łopaty upłynie rok. Zwykle formalności zajmują mniej czasu, lecz dobrze jest przyjąć rezerwę na wypadek wystąpienia nieprzewidzianych komplikacji typu konieczność uzyskania dodatkowego uzgodnienia.

Ile trwają poszczególne etapy? 

  • mapa do celów projektowych: 1-2 miesiące
  • warunki zabudowy (jeśli nie ma MPZP): 2-3 miesiące
  • pozwolenie wodnoprawne: do 6 miesięcy
  • decyzja środowiskowa: 3-4 miesiące
  • uzgodnienia lokalizacyjne: 1 miesiąc

A co z projektem? W praktyce formalności trwają na tyle długo, iż można sobie z nim poradzić w czasie ich załatwiania, gdyż w zależności od stopnia skomplikowania inwestycji projektowanie trwa 2-3 miesiące.

A może nie budować, tylko wyremontować stary budynek?

W wielu przypadkach będzie to dobre rozwiązanie. Trzeba jednak uważać, gdyż i tu czyhają pułapki, zwłaszcza te związane z przepisami przeciwpożarowymi. Jeśli budynek nie spełnia ich wymogów, a działalność w nim trwa od wielu lat, to nic się nie dzieje. Jednak, gdy złożymy do urzędu wniosek o zmianę sposobu użytkowania, przebudowę lub rozbudowę takiego budynku to mamy obowiązek dostosować go do obecnie obowiązującego prawa. Przykładowo jeżeli korytarz ma szerokość 1,39 m, a norma mówi, iż ma mieć co najmniej 1,40 m, to trzeba go poszerzyć. Rozwiązaniem może być załatwienie odstępstwa od przepisów przeciwpożarowych, ale w tym przypadku obowiązuje zasada „coś za coś”. To znaczy komenda może wyrazić zgodę na węższy korytarz, ale w zamian trzeba będzie spełnić jakiś dodatkowy warunek.

Problem może pojawić również, gdy zakupiony budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Wówczas trzeba spełnić nie tylko wymagania strażaków, ale również Konserwatora Zabytków, który może nie zgodzić się na pożądany przez nas układ funkcjonalny lub nakazać odtworzyć historyczną elewację itp.

Problemem może okazać się także stan techniczny obiektu. Z pozoru może wydawać się w dobrym stanie, lecz, gdy tylko rozpoczniemy prace, może okazać się, iż trzeba zrobić jeszcze to, potem tamto, a na koniec jeszcze coś innego. W rezultacie w remont możemy włożyć tyle co w budowę nowego obiektu.

Nie zniechęcam jednak do zakupu istniejących już budynków i ich adaptacji. Uprzedzam jedynie, iż należy do tego podejść rozważnie.

Nie rozwiałem wszystkich Twoich wątpliwości? Masz jakieś pytania? Napisz maila. Chętnie Ci pomogę.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *