Budynek firmowy – co sprawdzić przed zakupem?

fot. QuesterMark / flickr.com / CC-BY-SA

Szybki rozwój prowadzonej działalności gospodarczej sprawia, że konieczny staje się zakup nowej, większej nieruchomości komercyjnej. Co sprawdzić, aby w wdepnąć na minę? Co wymagać od sprzedającego? Co może pójść nie tak, a co może przyszłą rozbudowę kupowanego budynku? Na te pytania odpowiadam w niniejszym wpisie.

Plan miejscowy

Najważniejsza kwestia jeżeli mamy zamiar rozbudować budynek, który chcemy kupić lub jeżeli kupujemy dom, którego funkcję planujemy zmienić. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa:

  • funkcję zabudowy w danej okolicy. Przykładowo może ona być mieszkalna, usługowa (do tej kategorii zalicza się zabudowa m. in. biurowa i handlowa),
  • część działki jaką możemy zabudować,
  • część działki, która musi pozostać zielona,
  • minimalną liczbę miejsc parkingowych, którą musimy zapewnić na działce (ten punkt jest o tyle istotny, że w zależności od ilości miejsc trzeba zachować różne odległości od granicy działki i okien),
  • maksymalną ilość kondygnacji,
  • maksymalną wysokość budynku.

Ponadto MPZP należy przeanalizować pod kątem zapisów, które mogą albo opóźnić inwestycję, albo wręcz ją uniemożliwić. Przykładowo kilka dni temu był u mnie w biurze inwestor, który zamierza kupić budynek około 70 m od linii kolejowej. Mimo to w planie znalazłem zapis, iż każde działanie typu remont, przebudowa, rozbudowa itp. należy uzgadniać z zarządem kolei. jest to równoznaczne z kilkoma miesiącami oczekiwania na odpowiedź. 

Choć niekiedy zapisy planu miejscowego mogą okazać się niekorzystne, to przynajmniej można szybko się o tym dowiedzieć. Gorzej jeżeli go nie ma i trzeba ubiegać się o warunki zabudowy. Oznacza to długie miesiące czekania (średnio pół roku) na poznanie możliwości rozbudowy. Niemniej w pewien sposób da się przewidzieć zapisy, które zostaną zawarte w tzw. „wuzetce”. Urząd bowiem analizuje zabudowę sąsiednich działek i na tej podstawie określa warunki możliwej rozbudowy.

Pozwolenie wodnoprawne

Nieruchomości komercyjne są objęte obowiązkiem posiadania tzw. pozwolenia wodnoprawnego. Chodzi konkretnie o sposób odprowadzania wód opadowych i roztopowych. Najkorzystniej jest kiedy kanalizacja deszczowa jest podłączona do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej. Wtedy dokument nie jest wymagany. Inaczej jest, gdy woda odprowadzana jest do studni chłonnych lub cieków wodnych. Wtedy posiadanie pozwolenia wodnoprawnego jest niezbędne. 

Warto o tym pamiętać zwłaszcza, gdy przymierzamy się do zakupu starszej nieruchomości. Jej właściciele często nie są nawet świadomi ciążących na nich obowiązków.

Dojazd

Wciąż w miarę często zdarzają się nieruchomości z nieuregulowanym dojazdem. Jest problem do przejścia. Wystarczy wystąpić do sądu o ustanowienie tzw. drogi koniecznej przez sąsiedniej działki. Niemniej wymaga to czasu oraz negatywnie nastawi właścicieli sąsiednich nieruchomości. Stąd lepiej wcześniej spróbować załatwić sprawę poprzez odkupienie części działki.

Osobną sprawę stanowią wąskie działki oddzielające działki od dróg publicznych. Zwłaszcza, gdy ich status własnościowy jest nieuregulowany, czy też stanowią mienie bezspadkowe. W przypadku budynków istniejących, budowanych w latach 90., czy wcześniej może funkcjonować zasada stanu zastanego. Ówczesny (w momencie budowy) stan prawny mógł pozwalać na przejazd Obecnie jednak może stanowić to problem nie do przejścia.  

Samowole budowlane 

„Jak dostaję zlecenie, to w 6 miesięcy muszę uruchomić produkcję” – to zdanie usłyszane przez jednego z inwestorów tłumaczy dlaczego w wielu przypadkach nieruchomości komercyjne, zwłaszcza przemysłowe bywają wybudowane bez pozwolenia na budowę. W przypadku budynków usługowych częściej samowolkami bywają rozbudowy powstałe w wyniku nacisków sieci handlowych na szybkie zwiększenie powierzchni magazynowej, czy powierzchni sprzedaży itp. 

Jak zatem sprawdzić, czy budynek jest postawiony legalnie? Najprostszą metodą jest porównanie zdjęć z Google Maps z mapą zasadniczą. Jeśli obrys się zgadza to wszystko powinno być w porządku. 

Przeglądy

Każdy budynek komercyjny musi mieć założoną książkę obiektu, w której odnotowywane są, a przynajmniej powinny być wszelkie prowadzone w nim roboty budowlane, awarie, rozbudowy itp. Ponadto załącznikiem do niej powinny być wykonywane regularnie przeglądy obiektu. Pod względem budowlanym, wentylacyjnym i instalacyjnym powinien on być sprawdzany przynajmniej raz w roku. Z kolei instalacja elektryczna powinna być badana co najmniej raz na pięć lat.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *