Kupno położonej w spokojnej okolicy działki z pięknym widokiem na okolicę może okazać się w praktyce stratą pieniędzy. Co zatem zrobić, by nie kupić kota w worku, tylko dobrze zainwestować? Na to pytanie postaram się odpowiedzieć w swoim debiutanckim wpisie na blogu.

Pierwszą czynnością, którą powinniśmy zrobić przed zakupem działki, jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określona jest w nim funkcja działki tzn. czy możemy na niej wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek usługowy lub przemysłowy, czy zaledwie altanę. Dowiemy się z niego również jaka część działki musi pozostać zielona, ile maksymalnie może wynieść powierzchnia zabudowy, jak budynek może być wysoki, jaki musi mieć dach itp.

Gdy jednak działka, którą chcemy kupić, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dobrze jest wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na jej obecnego właściciela. Wówczas zyskamy pewność, że na zakupionej nieruchomości będziemy wybudować to, co chcemy. Co ważne zarówno plan miejscowy, jak i decyzja o warunkach zabudowy powinny zawierać informację, czy dany teren jest terenem zalewowym. Wiedza ta może oszczędzić nam strat podczas powodzi.

Choć wydaje się to absurdalne, w Polsce istnieją działki „lotnicze”, do których nie ma dojazdu. Dlatego przed zakupem trzeba sprawdzić, czy parcela graniczy z drogą publiczną, czy dojazd na nią odbywa się poprzez drogę wewnętrzną, w której mamy udziały, lub czy dojazd do niej jest notarialnie zagwarantowany przez sąsiednie działki (służebność). Informacje na ten temat możemy uzyskać w wyrysie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub księdze wieczystej.

Czasem, gdy chodzi o działkę znacznie oddaloną od istniejącej zabudowy, może zdarzyć się, że droga gminna, którą mamy dojeżdżać do naszej nieruchomości istnieje tylko na mapach, a gmina może nie mieć pieniędzy, by ją wybudować. Wówczas będziemy musieli ją utwardzić na własny koszt (co wymaga porozumienia z lokalnym Miejskim Zarządem Dróg) lub czekać aż samorząd znajdzie na nią pieniądze.

Istotne jest również to, czego nie widać. Chodzi mianowicie o sieci podziemne, które w przypadku, gdy przebiegają przez środek działki, mogą uniemożliwić budowę. Dotyczy to głównie gazociągów, od których podczas budowy należy zachować następujące odległości:

W większości przypadków problem kolizji z sieciami jest do przejścia, lecz jego rozwiązanie zabiera czas oraz generuje dodatkowe koszty inwestycji. By sprawdzić, jak w rejonie działki, którą jesteśmy zainteresowani, przebiegają sieci, musimy udać się do Wydziału Geodezji w lokalnym Starostwie Powiatowym i kupić mapę zasadniczą.

Możliwości inwestycji może znacznie ograniczyć również to, co widać:

• cmentarz – strefa sanitarna cmentarza, w której obowiązuje zakaz budowy, wynosi 150 m od jego granicy. Odległość ta może zostać zmniejszona pod warunkiem, że do budynku zostanie doprowadzony wodociąg i nie planuje się korzystania ze studni. Strefa ta jest określona w wyrysie z przestrzennego planu zagospodarowania iw ynosi zwykle 50 m
• las – odległość pomiędzy krawędzią lasu, a ścianą planowanego przez nas budynku musi wynosi minimum 12 m
• kolej – nowe budynki mogą być wznoszone w odległości co najmniej 10 m od terenu kolejowego oraz w odległości co najmniej 20 m od osi toru kolejowego
• dom sąsiada – z przepisów przeciwpożarowych wynika, iż budynki mogą stać w odległości minimum 8 m od siebie. Dlatego jeśli budynek na sąsiedniej działce jest zlokalizowany w granicy to oznacza, że możemy budować się w odległości co najmniej 8 m od granicy
• linia energetyczna – odległość od linii energetycznej o napięciu od 1 do 45 kV musi wynosić co najmniej 3 m, od linii o napięciu110 kV co najmniej 4,9 m. W przypadku linii średniego i wysokiego napięcia odległość podana powinna być w miejscowym planie przestrzennego zagospodarowania. Ponadto jeśli chcemy budować obiekt usługowy lub produkcyjny, musimy wziąć pod uwagę, że z przepisów BHP wynika, iż miejsce pracy może być umiejscowione w następujących odległościach od linii energetycznej:
  • 3 m – dla linii o napięciu znamionowym nieprzekraczającym 1 kV;
  • 5 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 1 kV, lecz nieprzekraczającym 15 kV;
  • 10 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 15 kV, lecz nieprzekraczającym 30 kV;
  • 15 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 30 kV, lecz nieprzekraczającym 110 kV;
  • 30 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 110 kV;
• drzewa – z uzyskaniem zgody na wycinkę drzew nie powinno być problemu. Może nas to jednak dużo kosztować. Gmina może bowiem zażyczyć sobie uiszczenia opłaty za wycinkę drzew. Stawki maksymalne wynoszą:

W przypadku, gdy zamierzamy budować budynek usługowy lub przemysłowy, musimy sprawdzić, czy w odległości 75 m od działki znajduje się hydrant, w którym ciśnienie wody wynosi co najmniej 10 l/s (o sprawdzenie jego wydajności musimy wystąpić do lokalnej spółki wodociągowej). Jeśli go nie ma, konieczna będzie budowa zbiornika przeciwpożarowego.

Istnieją również inne „odległościowe” pułapki:

• odległość pomiędzy ścianami budynków, z których w jednym znajduje się pomieszczenie zagrożone wybuchem, wynosi 20 m
• odległość pomiędzy naziemnym zbiornikiem na gaz płynny do kotłowni od ściany budynku musi wynosić co najmniej 10 m, nawet jeśli leży na sąsiedniej działce.

Dopiero po sprawdzeniu wszystkich powyższych kwestii możemy skupić się na walorach funkcjonalnych działki. Zalecam zwrócić uwagę zwłaszcza na to, czy:

• – dojazd do działki odbywa się od północnej strony. Jeśli tak, to jej południową, nasłonecznioną cześć możemy w całości wykorzystać jako strefę prywatną
• – czy w bezpośrednim sąsiedztwie nie ma obiektów zacieniających naszą działkę lub w jakiś inny sposób wpływających na nią (hałas, zapach itp.)

Podsumowanie

gdzie pójść?	co załatwić?
Wydział Geodezji lokalnego Starostwa Powiatowego	Kupić mapę zasadniczą działki, na której naniesione są sieci przebiegające przez nią.
lokalny Urząd Miejski lub jego strona internetowa	Złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym określone jest m.in. przeznaczenie działki, maksymalna wielkość zabudowy oraz pokazane są strefy ochronne (np. od cmentarza).
Elektroniczne Księgi Wieczyste www.ekw.ms.gov.pl	Sprawdzić, czy mamy służebność przejazdu przez inne działki (w przypadku, gdy działka nie graniczy bezpośrednio z drogą) lub, czy ktoś inny ma służebność przejazdu przez naszą działkę.