Ile trwa załatwienie pozwolenia na budowę? Kiedy mogę zacząć się budować? Na te często powtarzające się pytania odpowiadam w dzisiejszym wpisie.

Najprościej na pytania z nagłówka odpowiedzieć: nie wiem. Trudno bowiem podać dokładny termin zakończenia zlecenia i uzyskania pozwolenia na budowie. Na każdym etapie mogą pojawić się jakieś problemy, które przedłużą procedury, a czasem, na szczęście rzadko mi się to zdarza, uniemożliwią inwestycję. Może być to lenistwo urzędnika, zawiłości prawne, czy konieczność wykonania dodatkowych uzgodnień.

Przykładem tego ostatniego może być jedno z moich ostatnich zleceń – 5 domków letniskowych. Niby nic, ale w urzędzie potraktowali je jako usługę, więc pojawiła się konieczność uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, co oznacza co najmniej 3 miesiące opóźnienia.

Co więcej pośpiech jest zdecydowanie złym doradcą przy projektowaniu. Nie pozwala bowiem rozważyć wszystkich aspektów funkcjonalnych, technicznych i prawnych. W rezultacie może dojść do opóźnień na budowie w skutek problemów z przyjętymi rozwiązaniami lub do trudności przy odbiorze budynku.

Nie takiej odpowiedzi spodziewałeś się jednak czytelniku, dlatego spróbuję oszacować najbardziej prawdopodobny okres od telefonu klienta do uzyskania pozwolenia na budowę.

1. Domek – około 6 miesięcy

W przypadku budowy domku sprawa jest najprostsza. Po przyjęciu zlecenia zamawiam (może to zrobić klient) u geodety mapę do celów projektowych. Nim ją zrobi mija około półtora – dwóch miesięcy. W międzyczasie na mapce zasadniczej ze starostwa rozsyłam wnioski o uzgodnienia lokalizacyjne oraz w razie potrzeby zlecam badania geologiczne. 

W przypadku, gdy teren działki nie jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego rozpoczynam od wystąpienia o warunki zabudowy (tzw. „wuzetka”), co jest dosyć czasochłonne. Teoretycznie urząd ma na jej wydanie 3 miesiące, ale prawie zawsze nie dotrzymuje tego terminu. Zwłaszcza gdy chodzi o gminę mającą status uzdrowiska.

Gdy już mam wuzetkę (MPZP jest zazwyczaj dostępny w internecie) lub przynajmniej jej projekt, który wysyłany jest m. in. do inwestora, zaczynam na ich podstawie projektować. Jak długo to zajmuje zależy od wymagań inwestora i jego zdecydowania, a także wielkości obiektu i jego skomplikowania. 

Po zakończonej fazie koncepcji dobrze jest odstawić ją na półkę i wrócić do niej po około miesiącu. Wtedy można spojrzeć na nią świeżym okiem i zauważyć pewne mankamenty, których nie widziało się wcześniej. 

Dopiero, gdy koncepcja jest ostatecznie zaakceptowana, biorę się dopiero za sporządzanie dokumentacji: projektu architektury, konstrukcji i instalacji, a także części opisowej. Zajmuje mi to zazwyczaj około miesiąca.

Tym samym kompletny projekt jest gotowy po około 3 – 4 miesiącach. Okres ten potrafi się wydłużyć, gdy tuż przed naciśnięciem ikonki 'drukuj’ dostaję telefon od klienta pt. „Panie Staszku, przemyślałem kilka rzeczy i chciałbym  jeszcze zmienić to i tamto…”. 😉 

Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Urząd ma na jego rozpatrzenie teoretycznie 65 dni, lecz wystarczy, iż 64. dniu wystawione zostanie postanowienie, a okres ten ulega wydłużeniu. W praktyce decyzję odbieram po około 1,5 miesiąca, a po około miesiącu wiem już, co uzupełnić w dokumentacji. Prawie zawsze zdarza się, iż urzędnik chce, by coś uzupełnić, dopisać lub zmienić.

Pozwolenie w ręku to jednak nie wszystko. Później trzeba poczekać jeszcze 2 tygodnie od jego odbioru aż się uprawomocni, czyli urząd da pieczątkę, iż żadna ze stron nie wniosła zastrzeżeń.

2. Usługa lub mieszkaniówka wielorodzinna – 7-8 miesięcy

Etapy są niemal takie same jak w przypadku domku. W przypadku jednak, gdy w pobliżu działki nie ma kanalizacji deszczowej, zachodzi konieczność uzyskania dodatkowego pozwolenia wodnoprawnego. Zajmuje to co najmniej 3 miesiące. Co prawda można w urzędzie tłumaczyć, że zrobi się zbiornik retencyjny, do którego będzie spływać deszczówka, ale nie każde Starostwo akceptuje takie rozwiązanie. Przykładowo Starostwo w Cieszynie każe za zbiornikiem umieszczać studnie chłonną, na wypadek, gdyby się całkowicie napełnił i potrzebny był przelew. Studnia chłonna oznacza zaś pozwolenie wodnoprawne.

Ponadto proces projektowy może znacznie się wydłużyć z uwagi na bardziej złożoną konstrukcję oraz rozmiar budynku niż w przypadku domu i konieczność spełnienia wymagań sanitarnych oraz przeciwpożarowych, a także uzyskania uzgodnień z rzeczoznawcami.

3. Produkcja 9 – 12 miesięcy

W przypadku hali produkcyjnej konieczne będzie uzyskanie wszystkich uzgodnień jak w przypadku domku i obiektu usługowego. Dodatkowo w grę może wejść, w zależności od rodzaju produkcji i wielkości zakładu, konieczność uzyskania decyzji środowiskowej.

Wydłużona zostanie także faza koncepcji i projektowania z uwagi na konieczność pogodzenia technologii produkcji z formą oraz konstrukcją.