Jak wybrać działkę pod swój wymarzony dom? Po pierwsze nie śpiesz… Panie! W jakim świecie pan żyjesz? Teraz jak pojawiają się działki, to sprzedający od razu ponagla tekstem „decyduj się pan, bo na wycieraczce przed drzwiami czeka już dwóch innych zdecydowanych kupców”. Zatem pytanie brzmi nieco inaczej: na co patrzeć by się nie naciąć i nie kupić działki, na której nic nie da się wybudować.
MPZP
MPZP – te „cztery literki” są najważniejsze. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mówią, co można wybudować na danym terenie – czy można postawić dom, halę, czy sklep. Na jego podstawie można również wywnioskować jak będzie wyglądała okolica za 10, czy 20 lat. Mimo, iż w chwili zakupu działki w sąsiedztwie nie ma domów, to za jakiś czas mogą zacząć powstawać. Zresztą nie tylko domy. Z MPZP można bowiem wyczytać, czy na sąsiedniej działce może powstać np. hala przemysłowa, czy inny obiekt generujący ruch – np. Biedronka lub jakaś stacja benzynowa.
Z MPZP wyczytamy również, czy interesująca nas działka jest objęta przeróżnymi strefami np. strefą ochrony zabytków, czy strefą ochronną magistrali gazowej. Choć są to rzeczy niewidoczne to w praktyce mogą później wpłynąć na lokalizację domu. Moi klienci dostali od rodziców piękną, dużą działkę w dobrej lokalizacji. Co z tego skoro po przekątnej przebiega przez nią sieć energetyczna średniego napięcia. W rezultacie zamiast mieć 20 – 25 mb podwórka za domem mają go tylko 10 mb.
Duża część Polski nie jest jednak objęta planami zagospodarowania. Co robić w takim przypadku? Analizować sąsiednią zabudowę. W przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy, czyli „wuzetki” urząd analizuje bowiem parametry budynków znajdujących się w najbliższej okolicy. Kluczowa jest ich wysokość, powierzchnia oraz stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Na przykład jeśli masz małą działkę nieobjętą MPZP otoczoną większymi możesz mieć problem. Jeśli dom sąsiada ma powierzchnię 200 m2, a działka 50-arów, to budynek stanowi zaledwie 4% powierzchni działki. To oznacza, że ty również będziesz mógł zabudować 4% powierzchni działki. W przypadku gdy twoja działka ma tylko 10 arów, to stosując ten współczynnik będziesz mógł wybudować dom o „zawrotnej” powierzchni aż 40 m2.
Sieci
Sąsiednią działka była sprzedawana już chyba 7, czy 8 razy – powiedziała mi ostatnio klientka. Dlaczego cieszy się takim wzięciem? Bo jest tania w drogiej okolicy. A dlaczego jest tania? Bo przez jej środek biegnie linia energetyczna średniego napięcia, która praktycznie uniemożliwia budowę na niej czegokolwiek. Niby można skablować linię, ale rozmowa na ten temat zaczyna się od 100 000 zł…
Uniknąć takiej pułapki można dość prosto. Wystarczy zerknąć na ogólnopolski Geoportal, na którym naniesione są wszystkie sieci. Ponadto wiele powiatów i miast ma własne geoportale, na których dane aktualizowane są znacznie częściej. Ewentualnie można kupić papierową mapę zasadniczą w lokalnym Starostwie lub wydziale geodezji urzędu miejskiego.
Co ważne z analizą nie można ograniczać się wyłącznie do swojej działki. Należy również sprawdzić otaczające je parcele. Magistrala gazowa, czy linia wysokiego napięcia mogą bowiem przebiegać przez sąsiednią działkę, ale ich strefa ochronna może wykraczać na twoją.
Droga droga
Parafrazując wieszcza można powiedzieć „jak droga do działki jest droga, ten tylko się dowie, kto jej nie ma”. Klienci mieli na oko dobrą działkę. Dobre zapisy MPZP, brak sieci ograniczających zabudowę, dostęp do drogi, na której gmina kilka lat temu położyła nowy asfalt. Problem pojawił się po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę. Okazało się, że właścicielem działki po której biegnie droga jest osoba prywatna i nikt nie posiada prawa przejazdu po niej, nie mówiąc już o jakimkolwiek współudziale. Prawdziwy właściciel drogi gdyby chciał mógłby w nocy „zwinąć asfalt” lub ogrodzić go i pobierać opłaty za dojazd.
Stąd też kupując działkę należy również sprawdzić do kogo należy działka drogowa. Zajść do lokalne zarządcy drogi i zapytać się, czy ta działka faktycznie jest miejska / gminna. Natomiast w przypadku działki, do której dojazd odbywa się po drodze prywatnej należy dopilnować, by mieć współudział / służebność przejazdu przez wszystkie działki oddzielające twoją działkę od działki gminnej. Lampka ostrzegawcza powinna zapalić się zwłaszcza w jeśli działkę, którą planujesz kupić oddziela od działki drogowej dziwna, wąska i długa działka. Jest duża szansa, że jej właścicielem jest osoba trzecia.
Podłoże
Pieniądze wydane na badania geologiczne działki nie jeden raz okazały się dobrze zainwestowane. Przykładami można sypać jak z rękawa. Tu ktoś wysypywał odpady, który przykrył półmetrową warstwą ziemi. Tam ktoś wysypywał sam grunt. Z kolei jeszcze gdzie indziej okazało się, że grunt jest nienośny i trzeba robić pale lub wymieniać grunt.
Tereny zalewowe
Jednym z powodów, dla których powódź z 1997 roku okazała się tak niszczycielska było to, że na Opolszczyźnie w dużej mierze budowano domy na terenach zalewowych. Ciekawostką jest to, że o ile zalaniu uległa nowa zabudowa, to stara, poniemiecka została niemal nietknięta. Tutaj nieoceniony jest Hydroportal, na którym pokazane są strefy narażone na zalewanie.