Na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało idealne. Świetna lokalizacja, przyłącza w granicy, korzystne zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Do tego, jako, iż była to licytacja komornicza, cena wywoławcza została ustalona na poziomie 75% wartości rynkowej.

O co zatem chodzi z tą stratą pieniędzy? Ano o to, że na szczęście w porę dostrzegłem pewien szczegół, który sprawiał, że jakakolwiek zabudowa na działce wymagałaby wydania dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy złotych. Był nim konkretnie gazociąg średniego ciśnienia po drugiej stronie w ulicy. W MPZP zapisano, iż strefa ochronna, w której wykluczona jest jakakolwiek zabudowa, wynosi aż 20 m od jego osi i wchodzi 15 m na działkę.

Niby tragedii nie ma. Posesja ma bowiem 39 m długości, ale z uwagi na to, iż przez jej środek przebiega kanalizacja sanitarna i sieć energetyczna, to strefa, w której możliwa była budowa obiektu wynosi zaledwie 8 na 10 m. Zdecydowania za mało jak na moje potrzeby. Co prawda można byłoby ją zwiększyć kablując sieć energetyczną oraz przesuwając sieć kanalizacyjną. Problem jednak w tym, że koszt tylko tego pierwszego wyniósłby 10-15 tys. zł, czyli 25% ceny działki, a na to drugie niekoniecznie otrzymałbym zgodę. Nawet jeżeliby się to udało, to podwórko miałoby zamiast 22-23 m zaledwie 14-15 m.

Na co zatem zwrócić uwagę przy kupnie działki? Agent nieruchomości zazwyczaj sprawdza podstawowe rzeczy takie jak bliskość sieci, sąsiednią zabudowę, czy przeznaczenie działki zapisane w planie miejscowym. To wszystko jest bez wątpienia ważne, ale to jednak nie wszystko. By nie stracić pieniędzy i w porę zorientować się, że ma się do czynienia z miną, należy sprawdzić  przede wszystkim:

• jednostkę planistyczną MPZP: gdy chcemy budować dom, najlepiej by była to jednostka MN lub MN/U (co prawda da się budować nawet w jednostce przeznaczonej pod uprawę rolną, ale wymaga to dodatkowych zabiegów). Z kolei gdy chcemy budować biuro lub sklep najlepiej by była to jednostka MN/U lub U, a gdy planujemy budować zakład produkcyjny to musi być to jednostka P,
• dokładne zapisy w MPZP: maksymalna powierzchnia zabudowy, jej intensywność, wysokość budynków, kąt dachu, minimalna powierzchnia biologicznie czynna itd.
• strefy, w których znajduje się działka: np. teren zalewowy, korytarz ekologiczny, strefa ochrony konserwatorskiej, czy park krajobrazowy. Położenia działki w którejś z nich może znacznie utrudnić budowę i zwiększyć jej koszty,
• odległość od magistrali wodociągowej, gazowej, kanalizacji sanitarnej oraz linii średniego lub wysokiego napięcia,
• sąsiedztwo: gdy chcemy mieszkać w ciszy najlepiej, aby sąsiadami były osoby starsze. Ponadto należy upewnić się, czy nikt w pobliżu nie prowadzi uciążliwej działalności emitującej hałas, zanieczyszczenie, czy nieprzyjemne zapachy.
• orientacja względem stron świata: najlepiej, aby wjazd na działkę zlokalizowany był od strony północnej lub wschodniej. Znacznie ułatwi to projektowanie funkcji budynku i jego położenia na działce,
• dojazd: to, że doprowadzona jest do działki droga nie oznacza, że ktoś nie może nas od niej odciąć. Bywa bowiem i tak, że posesje nie mają uregulowanego prawnie dojazdu, a dojazd do nich odbywa się po cudzej działce (efektem tego są przypadki grodzenia dojazdów, o których od czasu do czasu donoszą telewizje). Dlatego, gdy mamy do czynienia z tzw. działką lotniczą, czyli działką nie graniczącą z drogą publiczną lub prywatną, musimy upewnić się, że do naszej posesji istnieje zapisana w Księgach Wieczystych służebność przejazdu i przechodu przez inne działki,
• Księgę Wieczystą: dowiemy się z niej nie tylko jaką działka ma powierzchnie, czy zapisana jest na niej służebność przejazdu, ale również, czy są wobec niej jakieś roszczenia,
• klasę gruntu: najlepiej aby była „B”, czyli budowlana lub ewentualnie co najwyżej „RIV”. Jeśli natomiast mamy do czynienia z gruntem klasy „RIII” lub wyższej to w przypadku budowy domu nie ma problemu, gdyż wyłączenie z produkcji rolnej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną do powierzchni 500 m2 jest zwolnione z opłat. Gorzej, gdy chcemy budować budynek usługowy lub produkcyjny. Wtedy musimy liczyć się z wydatkiem w zależności od powierzchni od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych,
• grunt: tym razem nie chodzi o jego klasę, ale o to, czy jest rodzimy czy nasypowy. W przypadku tego drugiego musimy bowiem liczyć się z koniecznością większego zagłębienia fundamentów, co wiąże się rzecz jasna z dodatkowymi kosztami. Ponadto określenie rodzaju podłoża może wpłynąć na rodzaj zaprojektowanych fundamentów. W przypadku, gdy nie jest on nośny, będzie trzeba bowiem wykonać dodatkowe palowanie, na którym możliwe będzie posadowienie budynku.
• odległość od linii kolejowej: nie chodzi tylko o hałas emitowany przez pociągi, ale przede wszystkim o strefę, w której obowiązuje zakaz zabudowy – 20 m od osi skrajnego toru kolejowego

Niestety. Z mojego doświadczenia wynika, iż nawet jeśli sprawdzimy wszystkie przedstawione przeze mnie rzeczy, to i tak może się okazać, że na zakupionej przez nas działce nie można nic wybudować. Jednak mimo wszystko zrobienie tego minimalizuje szanse na wystąpienie takiej przykrej niespodzianki.