Jak prawie utopiłem swoje oszczędności, czyli na co zwrócić uwagę przy wyborze działki?

fot. theaucitron / flickr.com / CC-BY-SA

Na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało idealne. Świetna lokalizacja, przyłącza w granicy, korzystne zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Do tego, jako, iż była to licytacja komornicza, cena wywoławcza została ustalona na poziomie 75% wartości rynkowej.

O co zatem chodzi z tą stratą pieniędzy? Ano o to, że na szczęście w porę dostrzegłem pewien szczegół, który sprawiał, że jakakolwiek zabudowa na działce wymagałaby wydania dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy złotych. Był nim konkretnie gazociąg średniego ciśnienia po drugiej stronie w ulicy. W MPZP zapisano, iż strefa ochronna, w której wykluczona jest jakakolwiek zabudowa, wynosi aż 20 m od jego osi i wchodzi 15 m na działkę.

Niby tragedii nie ma. Posesja ma bowiem 39 m długości, ale z uwagi na to, iż przez jej środek przebiega kanalizacja sanitarna i sieć energetyczna, to strefa, w której możliwa była budowa obiektu wynosi zaledwie 8 na 10 m. Zdecydowania za mało jak na moje potrzeby. Co prawda można byłoby ją zwiększyć kablując sieć energetyczną oraz przesuwając sieć kanalizacyjną. Problem jednak w tym, że koszt tylko tego pierwszego wyniósłby 10-15 tys. zł, czyli 25% ceny działki, a na to drugie niekoniecznie otrzymałbym zgodę. Nawet jeżeliby się to udało, to podwórko miałoby zamiast 22-23 m zaledwie 14-15 m.

Na co zatem zwrócić uwagę przy kupnie działki? Agent nieruchomości zazwyczaj sprawdza podstawowe rzeczy takie jak bliskość sieci, sąsiednią zabudowę, czy przeznaczenie działki zapisane w planie miejscowym. To wszystko jest bez wątpienia ważne, ale to jednak nie wszystko. By nie stracić pieniędzy i w porę zorientować się, że ma się do czynienia z miną, należy sprawdzić  przede wszystkim:

  • jednostkę planistyczną MPZP: gdy chcemy budować dom, najlepiej by była to jednostka MN lub MN/U (co prawda da się budować nawet w jednostce przeznaczonej pod uprawę rolną, ale wymaga to dodatkowych zabiegów). Z kolei gdy chcemy budować biuro lub sklep najlepiej by była to jednostka MN/U lub U, a gdy planujemy budować zakład produkcyjny to musi być to jednostka P,
  • dokładne zapisy w MPZP: maksymalna powierzchnia zabudowy, jej intensywność, wysokość budynków, kąt dachu, minimalna powierzchnia biologicznie czynna itd.
  • strefy, w których znajduje się działka: np. teren zalewowy, korytarz ekologiczny, strefa ochrony konserwatorskiej, czy park krajobrazowy. Położenia działki w którejś z nich może znacznie utrudnić budowę i zwiększyć jej koszty,
  • odległość od magistrali wodociągowej, gazowej, kanalizacji sanitarnej oraz linii średniego lub wysokiego napięcia,
  • sąsiedztwo: gdy chcemy mieszkać w ciszy najlepiej, aby sąsiadami były osoby starsze. Ponadto należy upewnić się, czy nikt w pobliżu nie prowadzi uciążliwej działalności emitującej hałas, zanieczyszczenie, czy nieprzyjemne zapachy.
  • orientacja względem stron świata: najlepiej, aby wjazd na działkę zlokalizowany był od strony północnej lub wschodniej. Znacznie ułatwi to projektowanie funkcji budynku i jego położenia na działce,
  • dojazd: to, że doprowadzona jest do działki droga nie oznacza, że ktoś nie może nas od niej odciąć. Bywa bowiem i tak, że posesje nie mają uregulowanego prawnie dojazdu, a dojazd do nich odbywa się po cudzej działce (efektem tego są przypadki grodzenia dojazdów, o których od czasu do czasu donoszą telewizje). Dlatego, gdy mamy do czynienia z tzw. działką lotniczą, czyli działką nie graniczącą z drogą publiczną lub prywatną, musimy upewnić się, że do naszej posesji istnieje zapisana w Księgach Wieczystych służebność przejazdu i przechodu przez inne działki,
  • Księgę Wieczystą: dowiemy się z niej nie tylko jaką działka ma powierzchnie, czy zapisana jest na niej służebność przejazdu, ale również, czy są wobec niej jakieś roszczenia,
  • klasę gruntu: najlepiej aby była „B”, czyli budowlana lub ewentualnie co najwyżej „RIV”. Jeśli natomiast mamy do czynienia z gruntem klasy „RIII” lub wyższej to w przypadku budowy domu nie ma problemu, gdyż wyłączenie z produkcji rolnej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną do powierzchni 500 m2 jest zwolnione z opłat. Gorzej, gdy chcemy budować budynek usługowy lub produkcyjny. Wtedy musimy liczyć się z wydatkiem w zależności od powierzchni od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych,
  • grunt: tym razem nie chodzi o jego klasę, ale o to, czy jest rodzimy czy nasypowy. W przypadku tego drugiego musimy bowiem liczyć się z koniecznością większego zagłębienia fundamentów, co wiąże się rzecz jasna z dodatkowymi kosztami. Ponadto określenie rodzaju podłoża może wpłynąć na rodzaj zaprojektowanych fundamentów. W przypadku, gdy nie jest on nośny, będzie trzeba bowiem wykonać dodatkowe palowanie, na którym możliwe będzie posadowienie budynku.
  • odległość od linii kolejowej: nie chodzi tylko o hałas emitowany przez pociągi, ale przede wszystkim o strefę, w której obowiązuje zakaz zabudowy – 20 m od osi skrajnego toru kolejowego

Niestety. Z mojego doświadczenia wynika, iż nawet jeśli sprawdzimy wszystkie przedstawione przeze mnie rzeczy, to i tak może się okazać, że na zakupionej przez nas działce nie można nic wybudować. Jednak mimo wszystko zrobienie tego minimalizuje szanse na wystąpienie takiej przykrej niespodzianki.  

1 myśl na “Jak prawie utopiłem swoje oszczędności, czyli na co zwrócić uwagę przy wyborze działki?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *