Realizacja marzenia o własnym domu lub inwestycja ubogacająca nasz biznes rozpoczyna się od zakupu działki. Co warto sprawdzić przed transakcją, by nie wpaść na minę opisałem we wpisie „Co sprawdzić przed zakupem działki”.

Przed przyjściem do architekta należy udać się do lokalnego Urzędu Miejskiego (Wydział Architektury) i złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego (przykładowy wniosek), w którym określone są wymagania, jakie muszą spełnić nowe budynki tj. kąt dachu, czy powierzchnia zabudowy. Zwykle jego uzyskanie zajmuje kilka dni.

Jeśli natomiast kupiliśmy działkę, na której nie obowiązuje plan miejscowy, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (przykładowy wniosek). Dlatego współpracę z architektem należy rozpocząć od uzgodnienia wstępnej koncepcji planowanego przez nas obiektu, by być w miarę pewnym jego wymiarów zewnętrznych, kąta dachu, powierzchni zabudowy, ilości miejsc postojowych i miejsca lokalizacji zjazdu, które musimy podać we wniosku o wydanie warunków zabudowy. Powyższe parametry zostaną określone w decyzji co prawda w dość dużych widełkach, ale zmiany w zakresie rodzaju ogrzewania, czy sposobu odprowadzenia ścieków mogą oznaczać konieczność jej ponownego uzyskania. Przed złożeniem wniosku należy uzyskać zapewnienia gestorów sieci o możliwości przyłączenia (energia, gaz, woda, kanalizacja sanitarna). Czas rozpatrzenia wniosków jest inny w każdej gminie i waha się od 2 miesięcy do 6 miesięcy.

Kolejnym krokiem jest uzyskanie do gestorów mediów (energetyki, gazowni, wodociągów, zarządcy melioracji i kanalizacji sanitarnej) uzgodnień lokalizacyjnych i wydanie warunków przyłączeniowych (w przypadku, gdy musimy uzyskać warunki zabudowy, robimy to przed złożeniem wniosku o jej wydanie), a także zlecenie geodecie wykonania mapy do celów projektowych. W przypadku gdy zamierzamy budować budynek usługowy, produkcyjny lub magazynowy, będziemy musieli dodatkowo (zależnie od wielkości, funkcji i lokalizacji obiektu) uzgodnić projekt rzeczoznawcą pożarowym oraz sanepidem, zlecić badania geologiczne, a także uzyskać pozwolenie wodnoprawne i decyzję środowiskową. W międzyczasie możemy zająć się projektowaniem budynku i przygotowaniem dokumentacji, którą załączymy do wniosku o pozwolenie na budowę (przykładowy wniosek).

Po tym jak uzyskaliśmy wszystkie uzgodnienia, a robienie projektu zostało już ukończone, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Czas jego rozpatrzenia zależy od Starostwa, lecz ustawowo wynosi 65 dni. W praktyce może to jednak trwać dłużej, gdyż każde wezwanie lub postanowienie wydane przez inspektora zajmującego się naszym tematem przedłuża termin o kolejne 65 dni. Gdy dokumentacja zostanie już uzupełniona (urzędnicy niemal zawsze chcą, by coś uzupełnić lub zmienić w projekcie), otrzymamy decyzję pozwolenia na budowę.

Następnym etapem jest clou procesu inwestycyjnego, czyli budowa. Rozpoczyna się ona od założenia dziennika budowy, w którym odnotowywane będą wszystkie istotne etapy budowy, częściowe odbiory robót (np. fundamentów, schodów), oraz niezgodności z projektem, a także złożeniem do Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o przystąpieniu do robót budowlanych (przykładowe zawiadomienie).

Budowę musimy rozpocząć w terminie trzech lat od wydania pozwolenia na budowę, lecz nie wcześniej niż 14 dni od jego wydania (decyzja musi się uprawomocnić). Czas ten można dowolnie wydłużać poprzez wpisy w dzienniku (np. jeśli pozwolenie zostało wydane w 2016 roku, to wytyczenie budynku można wpisać w 2019 roku, a zdjęcie humusu w 2022 roku).

Po zakończeniu robót należy złożyć w Nadzorze Budowlanym zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania, do którego trzeba załączyć:

• oryginalny dziennik budowy
• kserokopię decyzji pozwolenia na budowę
• kserokopię decyzji pozwolenia na budowę wewnętrznej instalacji gazowej
• mapę powykonawczą – wykonuje ją geodeta
• protokół kontroli technicznej przyłącza energetycznego do budynku
• protokół odbioru wewnętrznej instalacji elektrycznej
• protokół odbioru wewnętrznej instalacji gazowej
• protokół odbioru kominiarskiego
• protokół odbioru instalacji odgromowej
• protokół przyłącza kanalizacji sanitarnej, szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków
• oświadczenie kierownika robót o zgodności wykonania wewnętrznej instalacji gazowej z zatwierdzonym projektem budowlanym
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z zatwierdzonym projektem, przepisami normami
• kserokopię zawiadomienia o nadaniu numeru porządkowego nieruchomości
• kserokopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku

PINB ma 14 dni od daty złożenia wniosku na wyrażenie sprzeciwu w formie decyzji. Jeśli tego nie zrobi, to będzie to oznaczało, iż wyraził „milczącą zgodę”.

Trochę trudniej jest, gdy budowany przez nas budynek podlega obowiązkowi uzyskania pozwolenia na użytkowanie (głównie budynki usługowe – art. 55. 1. ustawy Prawo Budowlane). Wówczas składa się do Nadzoru Budowlanego ww. dokumenty wraz z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego (przykładowy wniosek). W tym przypadku w odróżnieniu od zawiadomienia o zakończeniu budowy PINB ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w terminie 21 dni od daty złożenia wniosku (w ciągu 7 dni musi poinformować o jej terminie). Podczas niej sprawdzana jest:

• zgodność obiektu z zatwierdzonym projektem (powierzchnię, wysokość, kąt dachu)
• zgodność zagospodarowania działki z projektem zagospodarowania terenu
• certyfikaty potwierdzające określone w normie właściwości użytych materiałów
• uporządkowanie terenu budowy

Jeśli okaże się, że stan faktyczny znacząco różni się od projektu, to Nadzór Budowlany może nałożyć karę, której wysokość zależy od powierzchni budynku, współczynnika jego kategorii oraz stawki opłaty wynoszącej obecnie 500 zł. Ponadto nakładany jest wówczas obowiązek dostosowania budynku do zgodności z dokumentacją projektową.

To jednak nie wszystko. W obu przypadkach jeśli obiekt był uzgadniany pod względem przeciwpożarowym i wymagań higienicznych i zdrowotnych (głównie budynki usługowe i przemysłowe), to należy dodatkowo powiadomić o zakończeniu budowy Państwową Straż Pożarną oraz Państwową Inspekcję Sanitarną. Obie instytucje mają 14 dni na kontrolę, podczas której sprawdzają zgodność wykonania obiektu z przepisami przeciwpożarowymi oraz sanitarnymi. Gdy obiekt ich nie spełnia, to nakładany jest obowiązek dostosowania go do nich.

Dopiero po przejściu tych procedur można oficjalnie zacząć użytkować budowany przez nas budynek.