Często zdarza się, iż budując dom chcemy dokonać zmian w projekcie, gdy na działce rosną już mury. Co należy wtedy zrobić? Czy trzeba zlecić przygotowanie projektu zamiennego i uzyskania ponownej decyzji pozwolenia na budowę?
Wszystko zależy od tego, czy zmiany, które chcemy wprowadzić są w świetle Prawa Budowlanego definiowane jako istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego, do których zaliczają się:
- zmiany danych technicznych budynku tj. powierzchnia zabudowy, wysokość, liczba kondygnacji, czy kubatura – tolerancja odstępstwa od zatwierdzonych wymiarów wynosi 2%
- zmiany w projekcie zagospodarowania terenu – tolerancja odstępstwa od zatwierdzonych wymiarów (odległości budynku od granic działki lub innych budynków) wynosi 2%
- zmiany w dostępności budynku przez osoby niepełnosprawne
- zmiany sposobu użytkowania całego lub części budynku – ten punkt dotyczy sytuacji, w których w zatwierdzonym projekcie np. cały budynek miał pełnić funkcję mieszkalną, a w trakcie budowy podjęto decyzję o wydzieleniu części parteru na część usługową
- zmiana dotycząca ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dotyczy to sytuacji, gdy zamiast np. domku letniskowego chcemy wybudować domek przeznaczony do całorocznego zamieszkania na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskową
Ponownej decyzji pozwolenia na budowę nie musimy natomiast uzyskać, gdy zamierzamy zmienić:
- materiał, z którego zostaną wykonane ściany (jeśli nie zwiększają się wymiary zewnętrzne budynku)
- konstrukcję stropu (np. z monolitycznej płyty żelbetowej na strop Akermana)
- rodzaj dachówki
- liczby i wymiary okien oraz drzwi
- wykończenie elewacji (gdy stosujemy np. deski elewacyjne zamiast tynku, albo wełnę mineralną zamiast styropianu)
- przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń (np. sypialnię zamieniamy na łazienkę)
Co się jednak stanie, gdy nie zalegalizujemy istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu? W przypadku gdy zmieniliśmy wymiary budynku lub jego lokalizację na działce samowola budowlana zostanie wykryta podczas procedury odbioru domu. Geodeta podczas sporządzania mapy powykonawczej, która jest dołączana jako załącznik do składanego w Nadzorze Budowlanym zawiadomienia o zakończeniu budowy, naniesie bowiem jego rzeczywiste wymiary.
Z kolei, gdy zmieniliśmy liczbę kondygnacji, wysokość budynku lub kąt dachu (poprzez co zwiększyła się kubatura), to co prawda zakończymy budowę (w przypadku budynków jednorodzinnych nie zdarzają się kontrole budowy związane z zakończeniem robót), ale narażamy się na spore koszty w przypadku ewentualnego donosu. A ich liczba z roku na rok stale rośnie.
Gdy zostaniemy przyłapani, będziemy musieli, albo uzyskać projekt zamienny (w Nadzorze Budowlanym, a nie jak w przypadku normalnej procedury w Starostwie Powiatowym), albo zapłacić karę legalizacyjną, albo nawet rozebrać budynek. Dodatkowo gmina może naliczyć domiar zaległego podatku od nieruchomości za 5 lat wstecz.